Leyla İLHAN
Kanada’nın 2 yıl boyunca yabancıya konut satışını durdurması, ‘Türkiye’de de benzer bir uygulama olmalı’ tartışmasını başlattı. Tüketici dernekleri ve bazı sektör temsilcileri, yabancıya konut satışı yasağının, konut fiyatlarını ve kiraları ulaşılabilir bir seviyeye çekeceğini savundu. Bazı sektör temsilcileri ise buna karşı çıkarak, 10-15 milyar dolarlık döviz girişini durduracağını iddia etti.
Barınma sorunu, sadece Türkiye’nin değil gelişmiş ülkelerin de problemi haline gelmeye başladı. Son olarak Kanada, yabancıya konut satışını 2 yıl süreyle durdurunca, benzer bir uygulama, ‘çalışan kesim için konuta erişimin neredeyse imkansız hale geldiği Türkiye’de de uygulanabilir mi?’ sorusunu gündeme getirdi. Türkiye, son yıllarda konut fiyatlarının dünyada en fazla arttığı ülke konumunda.
2022 rakamlarına göre Türkiye’de yabancıya konut satışının toplam konut satışları içindeki payı yüzde 5 civarında ölçülüyor. Özellikle Antalya ve İstanbul’un Kadıköy, Beşiktaş, Esenyurt gibi bazı ilçelerinde yabancıya satış, toplam konut satışının yüzde 10-15’i arasında bulunuyor.
Sektör temsilcilerinin bir kısmı, yabancıya konut satışı yasağı getirilmesinin, lüks konut tüketimini durduracağını, Türkiye’nin yıllık 10-15 milyar lira arasında bir gelir kaybına uğrayacağını savunurken, diğer bir kısmı, aşırı yükselen fiyatların dengelenmesi için bu tür bir uygulamanın yapılması gerektiğini ifade ediyor. Tüketici dernekleri temsilcileri ve akademisyenler ise, devletin temel amacının yurttaşlarının refahı ve huzuru olması gerektiğini belirterek, yabancıya konut satışı yasağı getirilmesi gerektiğini, bu yasağın sadece aşırı yükselen konut fiyatlarını durdurmayacağını, kiraları da yaşanabilir ve makul bir seviyeye çekeceğini vurguluyor.
Emsal fiyatlarını yükseltti
Türkiye’de yabancıların özellikle yüksek bedelli gayrimenkullerin alıcısı olduğunu söyleyen İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Nizamettin Aşa, “Son 10 yıldaki toplam satışlar içindeki yabancı payı ortalama yüzde 1 ila 1,5 arasında. Bazı bölgelerde yoğunlaşsa da ülke genelinde öyle çok yoğun bir satış yok. Dolayısıyla yabancılar çok aldı, ülke elden gidiyor gibi bir durum yok” dedi. Ancak diğer taraftan piyasada emsal fiyatlarını yükseltici etkiye neden olduğunu belirten Aşa, “10 liralık piyasayı 15 liraya çıkardılar. Yabancının piyasadan çekilmesiyle lüks konuta olan talep azalacak. Azaldığı zaman da fiyatlarda bir düşüş yaşanabilir” değerlendirmesinde bulundu.
15 milyarlık kayıp oluşturur
Mars Investment Genel Müdürü Hakan Bucak ise, Kanada’da fiyatların yüzde 50’nin üzerinde artması üzerine yabancıya satış tarafındaki musluğun kapatılması ve daha farklı bir modele geçilmesinin önerildiğini kaydetti. Bucak, karara rağmen ülkede fiyatların düşmediğini söyledi. Türkiye’de ise Kanada’ya benzer bir durum olmadığını aktaran Bucak, yabancının genel satışlar içindeki maksimum payının yüzde 5,2’ye çıktığını söyledi. İstanbul’da yüzde 10, Antalya’da yüzde 10-15 civarında yabancıya satış gerçekleştiğini ifade eden Bucak, “Eğer Kanada modeli bizde uygulanırsa markalı konut projelerinin satışında düşüş yaşanabilir. Bu da, yıllık 10-15 milyar dolarlık bir döviz girişini durdurmak anlamına gelir” değerlendirmesini yaptı. Hakan Bucak, bu nedenle kotalı satış modelini önererek, “Bu sistemde Tapu Kadastro verileri inceleyip belli bir yoğunluğa gelince bu bölgelerde kademeli fiyat artışı getirilebilir. Örneğin Bodrum’da bu oran 1 milyon dolara, İstanbul’da 600 bin dolara yükseltilebilir” dedi.
Kanada örnek hamle yaptı
Türkiye’de belli bir süre yabancıya satışa yönelik önlemler gerektiğini söyleyen Eva Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise, “Çünkü yabancılar fiyatları çok yukarı çıkardı. Dolayısıyla Kanada’nınki güzel ve örnek bir hamle. Türkiye de yakın gelecekte bunu yapılabilir” dedi. Ayrıca yabancının bir yandan hareket getiriyor gibi dursa da olumsuz yanları olduğunu savunan Yazıcı, “Dolayısıyla buna bir ara vermek gerekir. Özellikle Antalya ve İstanbul gibi büyükşehirlerin ve sınır bölgelerinin kapanması bu anlamda önemli. Çünkü aynı zamanda şehrin demografik yapısını bozan bir baskınlık da söz konusu” yorumunda bulundu.
“Devlet dengeleme kurmalı”
Tüketiciyi Koruma Derneği (TÜKODER) Başkanı Aziz Koçal ise konuyla ilgili şu bilgileri paylaştı, “Toprak satışı konusu hassas bir konu. Ülkenin birliği ve bağımsızlığı açısından olduğu gibi yer altı ve yer üstü zenginlikleri açısından da önemlidir. Bir taraftan konut fazlalığından bahsedilirken, bir taraftan kiralar aldı başını gidiyor. Mahkemeler kira davalarıyla dolu. Dolayısıyla biz yabancıya konut satışından önce bunu çözmek zorundayız. Devlet bir dengeleme kurmalı” dedi. Sırf cari açığı kapatmak için yabancıya konut satışının doğru olmadığını dile getiren Koçal, Kanada’nın yabancıya konut satışını durdurmasının doğru bulduklarını belirtti.
“Kısıtlama vatandaşlara katkı sağlar”
Tüketici Dernekleri Konfederasyonu Başkanı Aydın Ağaoğlu, “Türkiye’de yeni konut arzında büyük sıkıntı yaşanıyor. Bundan dolayı da talep fazla, talep yüksek olunca da fiyatlar olağanüstü arttı. Dolayısıyla alınacak tedbirlerden biri de yabancıya konut satışının kısıtlanması olabilir” dedi. Getirilecek kısıtlamanın konut alımlarında bir miktar düşmeye neden olmasının mümkün olduğunu dile getiren Ağaoğlu şöyle konuştu: “Belki sadece lüks konutlar için satış imkanı sunulabilir. Yabancıya satıştan dolayı bir gelir kaybı olsa da her demokratik sosyal devlette öncelik kendi vatandaşınadır. Dolayısıyla dışardan sağlanacak gelirin temel amacı da yurttaşlarının refahı ve huzuruna yönelik olmalı. Böyle bir kararın ülkemiz vatandaşlarına katkı sağlama ihtimali vardır” açıklamasını yaptı.
Piyasayı dolaylı olarak yükseltiyor
Yabancıların toplam satışlar içindeki payının adetsel olarak az olmasına karşın piyasada dolaylı bir etki yarattığını vurgulayan İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, “Yabancı 400 bin dolar ve üzerinde bir mülk satın alıyorsa, bunun yarattığı çarpan etkisi oluyor. O binada oturan kişiler de mülklerini satışa çıkardığında, bu noktaya çekiyorlar. Dolayısıyla toplam konut satışları içindeki payı yüzde 5, bu bir şey değil denilse de, emsal yaratarak dolaylı etki ediyor” dedi. Aynı şekilde bunun içine değerleme raporları girdiği için resmi bir emsal oluşturduğuna da dikkat çeken Hepşen, “Bu resmi emsalde çarpan etkisiyle dolaylı bir etki yaratıyor. Bu etkiyi rakamlarla ölçemesek de varlığını kabul etmek lazım. Bu problem nihayetinde kira piyasasını da etkiliyor. Çünkü yüksek fiyatla bir gayrimenkulü bir finansal yatırım aracı olarak alırsam, ondan beklediğim kira getirisi de yüksek oluyor. O yüzden kira piyasasını da yükseltiyor” yorumunu yaptı. Bu durumun Türklerin konuta erişimini zorladığını ifade eden Hepşen, “Burada sosyal problemlerin oluşmasını engellemek için Kanada modeli olur, ya da vatandaşlık yerine oturum hakkı gibi modeller geliştirilebilir” diye konuştu.
